Wie viel Haus kann ich mir leisten?
Die ehrliche Rechnung – ohne Schönfärberei. So findest du heraus, ob dein Traumhaus finanziell wirklich drin ist.
Die Bankformel: So rechnet dein Berater
Banken nutzen eine einfache Faustformel: Dein maximaler Kaufpreis = jährliche Nettokaltmiete × Faktor. Der Faktor liegt 2026 bei etwa 90–110 (je nach Zinsniveau und Eigenkapital).
Konkreter: Dein Haushaltsnettoeinkommen minus Lebenshaltungspauschale minus bestehende Kredite = frei verfügbares Einkommen. Davon nehmen Banken ca. 35% als maximale Kreditrate.
💡 Beispielrechnung
Haushaltsnetto: 5.200 €/Monat
− Pauschale Lebenshaltung: 1.800 €
− Bestehende Kredite: 200 €
= Frei verfügbar: 3.200 €
× 35% Bankfaktor = 1.120 € max. Rate
Bei 3,5% Zins + 2% Tilgung → ca. 245.000 € Kredit
+ 80.000 € Eigenkapital = 325.000 € Kaufpreis
Kaufnebenkosten nicht vergessen
Zum Kaufpreis kommen nochmal 7–12% Nebenkosten dazu: Grunderwerbsteuer (3,5–6,5% je Bundesland), Notar (~1,5%), Grundbuch (~0,5%) und ggf. Makler (bis 3,57%). Bei 300.000 € sind das schnell 25.000–35.000 € extra.
Was Banken als Eigenkapital akzeptieren
- Bargeld & Spareinlagen – 100%
- Wertpapierdepots – meist 80-90% (Kursrisiko-Abschlag)
- Bausparverträge – 100% (mit Zuteilungsreife)
- Rückkaufswert Lebensversicherung – 100%
- Eigenleistung (Muskelhypothek) – max. 15% der Baukosten
- Schenkungen/Erbvorbezug – 100% (mit Nachweis)
Der größte Fehler
Viele rechnen mit dem heutigen Zinssatz und vergessen: Nach der Zinsbindung (10-15 Jahre) kann der Zins höher sein. Rechne immer einen Stresstest mit +2% Zinsaufschlag. Wenn du die Rate dann noch tragen kannst, ist die Finanzierung solide.
Die 80%-Regel: Dein Sicherheitscheck
Eine gesunde Finanzierung bedeutet: Die Kreditrate sollte maximal 30-35% deines Haushaltsnettos betragen. Wer darüber liegt, wird bei einem Jobverlust oder unerwarteten Reparaturen schnell in Bedrängnis geraten.
Checkliste: Bin ich bereit für den Immobilienkauf?
- ✅ Mindestens 20% Eigenkapital (idealerweise 30%)
- ✅ 3 Monatsgehälter als Notgroschen nach dem Kauf
- ✅ Unbefristeter Arbeitsvertrag (oder 3+ Jahre Selbständigkeit)
- ✅ Keine laufenden Konsumkredite
- ✅ Stresstest bestanden (Rate + 2% Zinsaufschlag tragbar)
- ✅ Selbstauskunft für die Bank vorbereitet
Teste deine Finanzierung
Unser Stresstest zeigt dir, ob deine Baufinanzierung auch bei steigenden Zinsen sicher ist. Mit Kaufnebenkosten-Rechner und Banklogik.