Mietrendite berechnen: Brutto, Netto & Cashflow
Die Bruttorendite sagt wenig – entscheidend ist der Cashflow. So berechnest du die echte Rendite deiner Immobilie.
Bruttorendite: Der erste Blick
Die Bruttorendite ist die einfachste Kennzahl: Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100
Beispiel
Kaufpreis: 250.000 € | Kaltmiete: 750 €/Monat = 9.000 €/Jahr
Bruttorendite: 9.000 ÷ 250.000 × 100 = 3,6%
Problem: Die Bruttorendite berücksichtigt weder Kaufnebenkosten noch laufende Ausgaben. In der Praxis ist sie deshalb immer zu optimistisch.
Nettorendite: Die Wahrheit
Die Nettorendite bezieht alle Kosten ein: (Jahreskaltmiete − Jahreskosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100
Beispiel (gleiche Immobilie)
Kaltmiete: 9.000 €/Jahr
− Nicht umlagefähige NK: 1.200 €
− Instandhaltungsrücklage: 900 €
− Leerstandsrisiko (3%): 270 €
= Netto-Ertrag: 6.630 €
Kaufpreis + Nebenkosten: 250.000 + 27.500 = 277.500 €
Nettorendite: 6.630 ÷ 277.500 × 100 = 2,4%
Cashflow: Was am Ende übrig bleibt
Der Cashflow zeigt, ob die Immobilie sich monatlich selbst trägt:
| Kaltmiete | + 750 € |
| − Nicht umlagefähige NK | − 100 € |
| − Instandhaltungsrücklage | − 75 € |
| − Kreditrate (Zins + Tilgung) | − 650 € |
| = Cashflow | − 75 €/Monat |
Negativer Cashflow ≠ schlechtes Investment
Ein negativer Cashflow bedeutet, du zahlst monatlich drauf. Das kann trotzdem sinnvoll sein: Die Tilgung baut Vermögen auf, die Abschreibung senkt deine Steuerlast, und langfristig steigt die Miete bei gleich bleibender Rate.
Rendite-Benchmarks 2026
- Top-7-Städte (München, Hamburg, etc.): 2,0-3,0% Bruttorendite
- B-Städte (Leipzig, Nürnberg, etc.): 4,0-5,5% Bruttorendite
- C/D-Lagen: 6,0-8,0% Bruttorendite (aber höheres Leerstandrisiko)
Die Gesamtrendite: AfA + Wertsteigerung
Für die wirkliche Beurteilung musst du die Steuerersparnis (AfA × Grenzsteuersatz) und die erwartete Wertsteigerung einrechnen. In Summe kann eine Immobilie mit 2,4% Nettorendite durch Leverage und Steuereffekte eine Eigenkapitalrendite von 8-12% erreichen.
Verfolge deine Mietrendite
Erfasse alle Einnahmen und Ausgaben deiner Immobilien und sieh auf einen Blick, wie sich deine Rendite entwickelt.
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