Vermieter Steuern: Was du 2026 alles absetzen kannst

Einkünfte aus Vermietung & Verpachtung

Mieteinnahmen werden als "Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung" (§21 EStG) versteuert. Der Steuersatz richtet sich nach deinem persönlichen Grenzsteuersatz (14-45%). Die gute Nachricht: Du kannst die Einnahmen durch zahlreiche Werbungskosten reduzieren.

Die wichtigsten Absetzungen

1. Abschreibung (AfA) – Der größte Posten

Die Absetzung für Abnutzung ist meist der größte Steuerposten:

Altbauten (vor 1925): 2,5% über 40 Jahre
Gebäude (1925-2023): 2% über 50 Jahre
Neubau (ab 2023): 3% über 33 Jahre (degressive AfA möglich!)

Wichtig: Nur das Gebäude wird abgeschrieben, nicht das Grundstück. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € und 75% Gebäudeanteil = 300.000 € × 2% = 6.000 €/Jahr Abschreibung.

2. Darlehenszinsen

Alle Zinsen für die Finanzierung der Immobilie sind absetzbar – auch bei Umschuldung oder Modernisierungskredit. Die Tilgung selbst ist nicht absetzbar.

3. Bewirtschaftungskosten

Hausverwaltung

Grundsteuer

Gebäudeversicherung

Haftpflichtversicherung

Müllabfuhr & Straßenreinigung

Schornsteinfeger

Gartenpflege

Aufzugswartung

Winterdienst

4. Instandhaltung & Modernisierung

Reparaturen und Erhaltungsaufwand sind sofort absetzbar. Bei Modernisierung über 4.000 € (netto) pro Einheit kann das Finanzamt prüfen, ob es sich um "anschaffungsnahen Herstellungsaufwand" handelt (in den ersten 3 Jahren nach Kauf: max. 15% des Gebäudewerts).

5. Fahrtkosten

Fahrten zur Immobilie (Besichtigung, Handwerkertermin, Ablesungen): 0,30 €/km (einfache Strecke). Tipp: Fahrtenbuch führen!

6. Weitere Kosten

Kontoführungsgebühren für das Vermietungskonto
Steuerberatungskosten (anteilig für Anlage V)
Rechtsanwaltskosten bei Mietstreitigkeiten
Inseratskosten für Mietersuche
Software für die Verwaltung

Profi-Tipp: Belege digital sammeln

Das Finanzamt akzeptiert digitale Belege. Fotografiere jeden Beleg sofort und ordne ihn dem richtigen Objekt zu. So sparst du dir den Papierkrieg und hast zum Jahresende alles beisammen.